Kapelstraat 11

Dorpsschooltje in schilderachtige straat!

Soms zie je op tv van die programma’s waarin mensen hun bijzondere woning laten zien, vaak in een uniek gebouw op een prachtige locatie. Mooi natuurlijk, maar waar vind je zo’n pand? Misschien wel in het schilderachtige dorp Thesinge in de gemeente Groningen! Daar staat een prachtig oud dorpsschooltje dat wacht op een creatieve koper. Een bijzonder object in het mooiste straatje van het dorp, tegenover de oude pastorie en de 14e-eeuwse kloosterkapel. Een gebouw dat klein genoeg is om prettig in te wonen en groot genoeg om (bijna) elke droom te realiseren. Bovendien heeft het pand een woon-, werk- en horecabestemming.

In het pand was tot 1978 een school met gymzaal gehuisvest. Daarna kreeg het diverse andere functies. Het laatste decennium was het een eetcafé. De gymzaal is altijd in gebruik gebleven, tot de zomer van 2022. Toen begon ook de verbouwing tot woonhuis. Die is nog niet helemaal af, maar alle basisvoorzieningen zijn inmiddels aanwezig.

INDELING

Begane grond:
Via de entree met monumentale eikenhouten deuren kom je in het tochtportaal, dat toegang biedt tot een fraaie gelambriseerde hal met trapopgang. Via de hal zijn de woonkamer, keuken, badkamer, het gastentoilet en de gymzaal bereikbaar. De woonkamer van ca. 45 m² kenmerkt zich door hoge houten plafonds en prachtige grote hardhouten raampartijen met dubbel glas. De ruime eetkeuken van ca. 30 m² is voorzien van veel kastruimte, massieve beukenhouten aanrechtbladen en diverse apparatuur zoals een Smeg 5-pits gasfornuis met oven, een vaatwasser, koelkast en magnetron. En dan is er nog voldoende ruimte over voor een grote eettafel met acht stoelen.
In de voormalige schooltoiletruimte is de moderne badkamer gerealiseerd, met twee design wastafels, een ruime douche, toilet, urinoir en een design radiator. Aan het eind van de hal bevindt zich een apart gastentoilet en toegang tot de gymzaal.

De gymzaal is met een vloeroppervlak van ca. 113 m² misschien bescheiden vergeleken met moderne sportzalen, maar het is een zeer riante ruimte in een woonhuis! De zaal is nog voorzien van diverse (gym)attributen, zoals de vloer, ringen en touwen. Deze ruimte biedt oneindig veel mogelijkheden, van tweede (ouder-)woonhuis tot werkplaats, van atelier tot riante woonkamer. Het voormalig materialenhok is alleen al goed voor een extra open (berg)ruimte van ca. 25 m². Links daarvan bevindt zich de ingang van de twee kleedkamers van ca. 24 m² en 25 m², beide voorzien van een toilet, wasbak en vier douches. In de achtergelegen gang bevindt zich een schoonmaakkast met stromend water en de achteringang via een plaatsje.

Eerste verdieping:
De handgemaakte essen bordestrap in de hal brengt je naar de overloop van de eerste verdieping. Op deze verdieping bevinden zich momenteel twee ruime slaapkamers met wastafels en een toilet met wasmachine-aansluiting. In de linker slaapkamer was vroeger de opgang van de vlizotrap. Nu deze is vervangen, is de ruimte getransformeerd in een ‘ondergrondse’ kamer van ca. 2,5 x 5,5 m. met bijna stahoogte, oftewel een walk-in closet van zo’n 14 m². Ook de andere slaapkamer is voorzien van een ruime inloopkast. Beide slaapkamers zijn in de basis bijna klaar, maar bieden je nog alle ruimte om je creativiteit de vrije loop te laten. Via een deur bereik je een royale bergzolder met een prachtige beschoten kap en een vloeroppervlak dat, zoals gezegd, even groot is als de vloer van de gymzaal. Wil je nog drie of meer slaapkamers? Een zaaltje voor je snookertafel? Gewoon véél bergruimte? Het kan hier allemaal.

Laag label, toch hoog comfort
De grote zolder is evenals de gymzaal nog niet geïsoleerd. Natuurlijk bezorgt dat de woning een laag energielabel: G. Het woongedeelte is echter wel voorzien van veel isolatiecomfort. Zo zijn de ramen in woonkamer en keuken voorzien van dubbel glas en hebben de slaapkamers een dakisolatie van 14 cm, plus een 7 cm dikke vloerisolatie, plus grote dakramen met dubbel glas. Daar komt bij dat de twee brede puntdaken uitermate geschikt zijn voor héél véél zonnepanelen op het zuiden, zonder schaduw van bomen.

Dicht bij de stad:
Het gezellige dorpje Thesinge ligt op een steenworp afstand van de stad Groningen. Door goede (fiets)verbindingen is de stad vlot bereikbaar. Toch waan je je helemaal op het platteland. Ook plaatsen als Ten Boer en Appingedam zijn via de N360 makkelijk te bereiken. In het landelijke dorp bevinden zich een kinderopvang, peuterspeelzaal, basisschool en een modern dorpshuis met drukbezochte maandelijkse dorpsborrel en diverse verenigingen. Voor de snelle boodschap is er de Agrishop in Garmerwolde (3 km) en nog 2 tot 3 km verder vind je in de stad of in Ten Boer supermarkten en winkelcentra.


Bestemmingsplan:
De bestemming van dit pand is "gemengd". In "ruimtelijkeplannen.nl" wordt de bestemming als volgt beschreven: 
"De voor 'gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. kantoren, met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
b. maatschappelijke dienstverlening, met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
c. zakelijke dienstverlening, met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
d. detailhandel, met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
e. bedrijven als bedoeld in de categorieën 1 en 2 van de bij dit plan behorende Staat van bedrijfsactiviteiten, met uitzondering van geluidszoneringplichtige en risicovolle inrichtingen,
met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
f. bedrijven als bedoeld in de bij dit plan behorende Staat van bedrijfsactiviteiten wonen-werken, met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
g. wonen;
h. logies met ontbijt, met dien verstande dat deze functie uitsluitend mag worden uitgeoefend in een woning en ten dienste van deze functie maximaal twee (slaap)kamers voor
toeristisch-recreatief nachtverblijf mogen worden gebruikt; wegen en paden;
i. horeca - 1, horeca - 2 en horeca - 3, ter plaatse van de aanduiding 'horeca' en met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
j. horeca - 1, ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 1' en met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
k. ontsluitend verkeer, ter plaatse van de aanduiding 'verkeer';
l. parkeervoorzieningen;
m. groenvoorzieningen;
n. nutsvoorzieningen;
o. water;
p. additionele voorzieningen."